Effiziente Instandhaltung von Wohngebäuden – Phase Zehn als Dauerbetrieb

Zum 5. Mal fanden am 25. und 26. September 2025 die Bad Aiblinger Baukulturtage statt. Rund 150 Teilnehmende aus Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Architektur, Stadtplanung und Ingenieurwesen kamen im ForschungsQuartier der B&O Gruppe in Bad Aibling zusammen, um über das Thema „Effiziente Instandhaltung von Baugebäude – Phase Zehn als Dauerbetrieb“ zu sprechen. Zudem ging es um mögliche Wege aus der Wohnungskrise. 

„Die 5. Bad Aiblinger Baukulturtage – das ist ein kleines Jubiläum“, sagte Reiner Nagel in seiner Begrüßung, „und schon wieder steht ein neues Forschungshaus hier“. Eine Besichtigung dieser nun fünf Forschungshäuser der TU München stand nachmittags auf dem Programm der zweitägigen Veranstaltung. Auch Ministerialdirektor Thomas Gloßner vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr ging in seinem Grußwort auf die Forschungshäuser ein. Er forderte, „das Fenster des Experimentierens zu öffnen. Der Gebäudetyp e ist ein Versuch, sich ein Stück weit von den Fesseln der Standards zu befreien“. Die Forschungshäuser gelten als Vorstufe des neuen Gebäudetyps.     

"Das größte Wohnungbaupotential steckt in unseren Beständen", sagte Dr. Ernst Böhm, Geschäftsführender Gesellschafter der B&O Gruppe. „Zusätzliche Wohnungen in bestehenden Häusern schaffen Raum, ohne neue Flächen zu versiegeln und eine effektive Instandhaltung ermöglicht einen langen Lebenszyklus der Gebäude.“

Prof. Thomas Auer, Geschäftsführer von Transsolar Energietechnik in Stuttgart, formulierte den Titel seines Vortrags „Gebäudetechnik: Ist weniger mehr“ als rhetorische Frage. Er rechnete vor, dass bei Gebäuden mit moderner Klimatisierung, Haus- und Lüftungstechnik über den gesamten Lebenszyklus 62 % aller Kosten für Herstellung, Wartung und Instandhaltung von technischen Anlagen anfallen. Auer kam zu einem einfachen Fazit: „Es gibt keine Alternative zu Low Tech“.

Auch Dr. Mathias Hain, Geschäftsführer der Unternehmensberatung Ritterwald in Berlin, verwies auf kontinuierliche steigende Betriebskosten hin. Ein Kostentreiber sind aus seiner Sicht ineffiziente Instandhaltungsarbeiten: Viele kleine Aufträge und Arbeiten verursachen laut Hain viele Absprachen, Dokumentationen und aufwändiges Rechnungswesen. Er schlug einen vermehrten Einsatz digitaler Tools und die Entwicklung von KI-Lösungen vor. 

„Wenn der Dauerbetrieb in der Planung und Umsetzung nicht mitgedacht wird, steigen die Kosten der Instandhaltung“, sagte Prof. i.R. Dr. Ingrid Breckner und verwies auf reparaturanfällige Haustechnik und Materialien beispielweise an ihrer ehemaligen Universität.

Für Prof. Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Kiel, ist ein robustes, komponenten- und instandhaltungsarmes Bauen unabdingbar, um bezahlbares Wohnen, Ressourcen- und Klimaschutz zu ermöglichen. Wie andere Referierende mahnte er zugleich an, die erheblich größere Bedeutung des Bestands gegenüber dem Neubau zu bedenken. 

Bevor die Teilnehmenden die Gelegenheit hatten, die Forschungshäuser und die nachhaltigen Holzbauten im ForschungsQuartier zu besichtigen, stellte Prof. Florian Nagler, Architekt und Leiter des Lehrstuhls Entwerfen und Konstruieren an der TU München, die von ihm entworfenen fünf Häuser vor. Alle folgen sie dem Prinzip des einfachen Bauens, verzichten auf teure und wartungsanfällige Haustechnik und verwenden stattdessen natürliche Lüftung und Verschattung. Wie die meisten „Vorgänger“ wird das 5. Forschungshaus aktuell vor allem aus natürlichem Material errichtet – in diesem Fall aus Holz, Lehmsteinen und Recyclingziegeln. Auf der Baustelle wies er anschließend auf die Besonderheiten beim Bau mit Lehm hin.

Bei der Besichtigungstour führten zudem Prof. Amandus Samsøe Sattler (ensømble studio architektur, Berlin) kurz vor der Inbetriebnahme durch das von seinem Büro entworfene Heizwerk aus Holz und gebrauchten Bauteilen und Claudia Petzenhammer-Hörmann (Architektur Petzenhammer, Bad Aibling) durch den von ihr geplanten Erweiterungsbau aus Holz für eine Schule im B&O ForschungsQuartier.

Der zweite Tag der Veranstaltung fand im kleineren Rahmen als Fachgespräch mit 25 Teilnehmenden statt. Snezana Michaelis, Mitglied des Vorstandes der SAGA-Unternehmensgruppe in Hamburg und Lars Dormeyer, Geschäftsführer der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte gaben in kurzen Impulsvorträgen zunächst Einblicke in die Unternehmens- und Instandhaltungsstrategien ihrer landeseigenen Wohnungsunternehmen, bevor sich die gesamte Runde zu Fragen der effizienten Instandhaltung von Wohngebäuden austauschte. 

Einige Haupterkenntnisse dabei waren:

• Am Ende von Lebenszyklen muss es mehr um nüchterne Sanierungsstrategien als um maximale CO2- oder Energie-Optimierung gehen.
• Eine projektspezifische Analyse ist wichtig, die zeigt, was für wen wirklich gebraucht wird.
• Der Verzicht auf übertriebene Technik als „neuer Standard“ reduziert Kosten und Aufwand.
• Eine öffentliche Diskussion über Prioritäten ist notwendig und muss auch politisch gestärkt werden.